みなさま、こんにちは

サンエーの三谷です。

最近、お客様からのご相談の中で、

住宅ローン

についてのお悩みがすごく多いので、今日は住宅ローンについて少しお話しようと思います。

まず

住宅ローンとはどういった商品か？

というところから。

住宅ローンとは、一般個人の方々が

「自分が住むための家」

を購入する為のローン商品です。

したがいまして、土地のみを購入したり、収益物件の購入費用に充てたり（近年話題になっていますね）、または自分以外の人が住む家の購入であったり、セカンドハウスや別荘用であったり、といったものは全て、住宅ローンでは扱えないのですね。（一部例外はあります）

あくまでも、「自宅」というものは一人ひとつであり、なおかつ絶対に必要なものなので、それを購入する為に、

非常に低い金利で

非常に長い期間

のローンが組める商品となっています。

世の中のローン商品で、住宅ローンより金利や期間の条件が良いものは他にありません。

住居費、というものは賃貸であれ持ち家であれ絶対必要ですし、家がないと困りますので、基本的には頑張って払って行ってくれるだろうという考えのもと作られた商品ですね。

次に審査について、です。

住宅ローンは上記の通り、個人の方がかなりの期間をかけて返していく物ですので、その審査もその他のローン（車や、クレジットカード等）に比べて、厳しくなっています。

審査の内容とは

名義人の職業、職種、勤続年数や資格の有無

名義人の年収

名義人の年収と借入希望額の比率（返済比率といいます）

名義人の年齢

名義人の預貯金額

名義人の現在の借り入れ内容や、過去の借り入れ内容と延滞の有無（個人信用情報と呼ばれます）

購入不動産の担保価値

資金計画

等など多岐にわたります。

このように列挙していくと、なんだか堅苦しいというか、難しそうに感じますが、基本的には例えば、

勤続年数が３年以上あり、過去と現在の債務歴がキレイな状態であれば、上記返済比率を超えない範囲の借り入れであれば、比較的誰でも通ります。（物件の担保調査もあるので、これに引っかかってしまう事はありますが）

ただ、現在の世の中、終身雇用の時代でもなくなりましたので、転職されており勤続年数が1年、場合によっては数か月といった方もいらっしゃいます。

（あくまで私の感覚ですが、新卒からずっと同じところで働いているお客様は圧倒的に少ないように思います）

預貯金が無く、フルローンを希望される方も多数いらっしゃいますし、

過去に多額のお借入れがあった方や、現在車をはじめその他のローン等がある方、さらには延滞歴のある方等も数多くいます。

自営業をされていて、実質の所得と、額面の所得が違う方もいますね。

では、そのような場合、銀行は一律で難しくなるのでしょうか？

答えはNOです。

世の中には都銀、地銀、信金さまざまな金融機関があります。

その一行一行が独自のやり方で審査を行っているのです。

勤続年数の要件、年収と借入の比率（返済比率の要件）、預貯金の要件、担保物件に求める要件などなど

本当に各行様々です。

ある意味銀行さんも案件によって、得手不得手があるのですね。

そしてそれを見定めることは非常に大事です。

私は数多く相談を受け、多くのお客様の住宅ローンを取り扱ってきましたが、弊社へ相談に来られる前に、軒並みローンアウトだったお客様も、お話を聞いてみると、アウトの原因が明白だったケースが多いです。

要するに、お客様の条件と、銀行の条件がマッチしていない銀行に審査を出していたのですね。

そのようなお客様は弊社で対応すると、スッと通るので、皆さん驚かれていました。

弊社は銀行側の得手不得手を把握し、お客様にマッチする金融機関を選別したうえでローンにあたったので最良の結果を出すことが出来ましたが、それをわかっていないと一転してすごく難しくなってしまいます。

勤続年数が短くてもOKな銀行さんや、自営業者さんに強い銀行さんなど様々あります。

ですので、上記のような要件を把握することが、スマートに住宅ローンを取り扱ううえで最低限必要な事だと思います。

そして、最近一番多い事例。

延滞

です。

俗にいうブラックリストというモノですね。

ブラックリストというと、皆様どのようなものを想像しますか？

何やらものすごい延滞（事故破産や、債務整理等）をして、その名簿があり、そこに名前がリスト化されているようなイメージでしょうか。

これは全く違います。

実際何をみて金融機関が判断しているかというと

個人信用情報

です。

個人信用情報とは現在、過去の債務歴とその支払い状況を個人の情報としてまとめ、情報機関が保管しているモノです。

金融機関がローン審査を行う際には、情報機関に名義人の信用情報の照会をかけ、そこで過去、現在の債務歴と延滞歴などを見ます。

その信用情報はそもそもどのように集めるのか、というところですが、世の中のクレジット会社や銀行などは全て、クレジット契約やローン契約が発生すると、情報機関にその情報を届け出ます。

だれがいつどのようなローン契約をしたか、その借入額や残債、契約期間等が届け出られます。

更には毎月の支払い状況も全て届け出ます。

ですから、ひと月でも支払いが出来なかった、それは全て延滞歴として保存されるのです。

そして、基本的な考え方としては、ひと月でも支払いの遅れがあると、それは延滞とみなされ、住宅ローンが組めなくなります。

すなわちブラックリスト入りです。

例えば、クレジットカードで買い物をしたとします。

支払い月にたまたま口座残高が無く引き落としが出来なかったが、翌月払い込み用紙が来たのでそれで支払った。というケース。

これも立派な延滞として、個人信用情報に載ります。

そして一番多いケースが

携帯電話の引き落とし

です。

いま、Iphoneなどを買うと、機種代が分割になりますよね。携帯電話会社が2年契約で実質無料！とやっていたりしますが、あれも立派なクレジット契約なのです。

ですから例えば、携帯代を引き落とせなかった、払い込み用紙で払っていたが間に合わなかった、2年契約前に機種変更し、機種代金が数千円残っていたが、支払いに行くのを忘れていた、など

これら全て延滞となって信用情報に記載されています。

これが原因で住宅ローンが組めないという方が今、ものすごく多いです。

他の不動産屋さんでローンを出したが、全部だめだった、という方が相談に来られ、お話を詰めていくと原因だった、という事例がかなりあります。

では、このケースではローンを組むことはできないのでしょうか？

答えはNOです。

住宅ローンは組めます。

これは100％というわけではないのですが、銀行さんや担当者さんを選別し、交渉も交え取り組むことによって承認が出たケースがいくつもあります。

ですので、もし心当たりがあるな、という方はぜひ弊社までご相談下さい。

以上、住宅ローンの事について少しお話しました。

まとめますと、個人個人の状況により、さまざまな選択肢があるので、一概にこうだからOK、こうだからNGとはならないということです。

状況や条件を把握した上で取り扱うことにより、お客様にとって最良の結果が得られるのでは、と考えています。

もし、これをお読みいただいたお客様で、ローンにご不安をお持ちのお客様はぜひご相談をお待ちしています。

ただ、一つだけお願いがあります。

それは、もし相談してみようかな、というお客様がいらっしゃいましたら、

出来るだけ早期に

ご相談いただければ幸いです。

銀行さんも一度NGを出したお客様は基本的にはなかなかOKを出してくれません。

私のやり方、取り組み方なら通ったのに、ほかの窓口や担当さんで審査をし、NGを出してしまったがために通らなくなったというケースも散見されます。

もしそのようなケースでもご相談いただければ、全力でお力になりますし、最善の努力をさせて頂きます。

しかし、できれば早期にご相談いただければ、お客様にとって良い結果が出せる可能性も高くなります。

皆様からのご相談、お待ちしております。